房产中介公司是否可以代理法拍房服务？ 代理费用怎么计算？

原创：黄聪英（主任） 潘艳（律师）

 法拍房、中介服务费用、合同无效、政府指导价 

房地产中介公司在司法拍卖房屋中提供中介服务并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，委托代理服务合同有效，但依照《中华人民共和国价格法》及其他规定，房地产中介机构收取居间费用应当按照政府参考价格执行，政府的参考价格最多不超过房屋成交价的3%，涉案双方合同中约定服务费用为合同总价的6%违反法律的强制性规定，法院依法调低服务费用。

上诉人刘某燕（原审被告、反诉原告）欲购买房屋，经朋友介绍得知上诉人成都某房产中介公司（原审原告、反诉被告）可以提供司法拍卖房屋帮助拍卖的业务。

2018年2月10日，上诉人成都某房产中介公司(受托方，乙方)与刘某燕（委托方，甲方）在位于成都市高新区交子大道88号1栋5层504号成都某房产中介公司办公室签订了《法拍房委托助拍服务协议》（以下简称：服务协议），约定为刘某燕参与法拍房竞拍提供帮助和服务，并约定法拍卖助拍的服务费为最终拍卖成交价的6%，2018年2月13日，刘某燕在成都市金牛区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的司法拍卖中，竞价购买了成都市天府新区万安镇麓山大道二段19号附2号2栋11号1-3层，成交价4029500元，后办理了房屋产权登记。

随后，上诉人成都某房产中介公司（原审原告、反诉被告）向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起一审诉讼，提出诉讼请求：1.判令刘某燕立即向成都某房产中介公司支付服务费231770元；2.判令刘某燕支付成都某房产中介公司逾期付款违约金，以欠付的服务费231770元为基数，按日万分之六自2018年2月13日起计算至实际付清之日止；3.判令刘某燕向成都某房产中介公司支付因本案产生的律师代理费12000元；4.本案的诉讼费、保全费由刘某燕承担。

同时刘某燕向一审法院提出反诉请求：1.判决撤销双方签订的《法拍卖房委托帮助拍服务协议》；2.判令成都某房产中介公司返还预交款10000元并赔偿30000元损失；3.反诉案件诉讼费由成都某房产中介公司承担。

一审法院判决：一、刘某燕于本判决生效之日起十日内向成都某房地产经纪有限公司支付80000元及违约金（违约金计算方式：以80000元为基数，利率按照按日万分之六自2018年2月13日起计算至本息付清之日止）；二、刘某燕于本判决生效之日起十日内支付成都某房地产经纪有限公司因实现债权产生的律师费12000元；三、驳回成都某房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回刘某燕的全部反诉诉讼请求。

之后双方均不服一审法院判决，遂向四川省成都市中级人民法院提起上诉。

驳回上诉，维持原判。

该案的争议焦点主要是双方签订的服务协议是否有效，如果有效，刘某燕是否应按服务协议约定支付服务费。

成都市中院认为双方签订的服务协议系真实意思表示，自双方在协议上签字时起依法成立并生效，各方均应按照协议约定履行相应义务。对刘某燕主张成都某房产中介公司构成欺诈以及涉案合同显失公平，因刘某燕系完全民事行为能力人，且服务协议主要条款清楚明确，故对其该主张，因缺乏事实依据，法院不予支持。

关于服务费，虽双方服务协议明确约定为成交价的6%，但依照《中华人民共和国价格法》第十三条之规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、登记、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取合格未予标明的费用。”及《关于房地产中介服务收费的通知》（以下简称：《通知》）第六条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”

上述《通知》是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，目的是整顿房地产市场秩序、规范房地产经纪行为。依照《中华人民共和国价格法》规定，房地产中介机构收取居间费用应当按照政府参考价格执行，而依据《通知》，政府的参考价格最多不超过房屋成交价的3%，即无论双方自愿签订的合同约定的居间服务费用为多少，都不能超出法律规定的范围。本案中，案涉房屋的成交价为4029500元，一审结合居间服务情况，根据公平原则在上述范围内确定委托服务费为80000元并无不当，对成都某房产中介公司主张应按照6%计算服务费，因违反法律规定，法院依法不予支持。

一、针对法拍房提供房产中介服务，因法律并未禁止，因此房产中介公司提供“法拍房”中介服务，只要合同没有违反法定的合同无效情形即为有效。

 二、虽然二审法院做出了“驳回上诉，维持原判”的二审判决，但在说理部分，二审法院否定了一审法院认为双方约定的服务费用没有违反法律、法规的强制性规定的观点。二审法院认为在房屋中介服务合同中，房地产中介机构收取居间费用应当按照政府参考价格执行，最多不超过房屋成交价的3%，因此如果在房屋中介服务合同中双方约定的服务费用高于政府指导价格的，买受人有权要求降低服务费用的比列，房产中介公司也应当在签约时参考政府指导价格约定合适的服务费比例。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国价格法》

第十二条　经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。

第十三条　经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。

经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。

《关于房地产中介服务收费的通知》

第六条  房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5—2.5％计收。

实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。

土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

第七条  上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。

成都某房地产经纪有限公司、刘某燕服务合同纠纷二审民事判决书  四川省成都市中级人民法院  （2019）川01民终9420号

延伸阅读

随着近几年房地产市场的火爆，房价一直居高不下，“法拍房”相对低廉的价格吸引了大批购房者涌进拍卖大军，“法拍房”成交率也是水涨船高，一时间风头无量，但“捡漏有风险、投资需谨慎”，凡事预则立不预则废，因此对于“法拍房”在拍卖过程中存在的法律风险，应引起足够的重视，提前做好预防准备，防止出现不必要的损失：

一、是否具有购房指标、保证金问题

竞买人参加竞拍都需要支付一笔数额不小的保证金，如果竞买人竞拍成功，但因其不具有购房资格而无法购买，保证金是不予退还的，因此竞买人在参加竞拍之前应先搞清楚自己是否有购房名额，对于购房名额问题，竞买人可以咨询当地房管局等有关部门，以其相关政策为准。

二、户籍迁入、学位问题

我国现有的法律、法规目前并未有“法拍房”强制户籍迁移的相关规定，因此如果法拍房原业主的户籍未迁出，则竞买人就无法办理落户，但是针对户籍问题可以尝试通过以下三种方式解决：一：找到该法拍房原房主，让其将该户口迁出。二：持竞拍资料请户籍派出所将该法拍房原房主户口迁入到该派出所之社区集体户，而后持竞拍资料办理落户。三：可以通过诉讼方式将该法拍房原房主户口迁出。但以上方法只能解决竞买人户籍迁入的问题，并不能解决学位的问题。

三、天价税费问题

由于在司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞买人承担，因此与竞买房屋税费有关的情况（是否满五唯一、是否商办物业、上一手交易流程是否走完、拖欠水电费和物管费等）应该调查清楚，也可以委托律师或担保机构进行产权调查，以防止出现天价税费的问题。

四、清场问题

法拍房成交后，法院不会负责清场，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走或恶意签订长期的租房协议，由于目前我国“买卖不破租赁”的法律规定，竞买人可能会面临长期无法收房的问题，因此在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状提前了解房子是否有签订租约。